Come da titolo, oggi scopriremo come bloccare l’asta immobiliare.

La casa per noi italiani si sa, è un bene rifugio, un bene troppo prezioso sul quale abbiamo investito tutta la nostra vita fatta di sacrifici. Spesso per situazioni al contorno che non dipendono da noi, sempre più italiani si ritrovano nel non riuscire a pagare i debiti contratti e, nel giro di poco tempo rischiano di perdere la casa all’asta. Se sei qui è perché sicuramente il tuo immobile è stato pignorato oppure è in una delle fasi precedenti al pignoramento e vorresti sapere come poter bloccare l’asta immobiliare, anche detto blocco dell’asta giudiziaria.

 

Se dovesse essere così allora sei capitato nel posto giusto e dalla lettura di questo articolo apprenderai:

1) Cos’è un’asta immobiliare;

2) Quali sono gli step prima di arrivare all’asta;

3) Come poter bloccare l’asta immobiliare.

 

Guarda il video – Come Bloccare l’Asta Immobiliare

 

 

1) Cos’è un’asta immobiliare

Un’asta immobiliare è una particolare attività processuale che si tiene presso l’ufficio aste giudiziarie dei tribunali, con la quale il giudice dell’esecuzione dispone la vendita forzata di uno o più beni di proprietà dell’esecutato.

Lo scopo di un’asta giudiziaria è di ottenere la liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i creditori intervenuti nel processo.

 

 

2) Quali sono gli step prima che l’immobile vada all’asta

Prima di vedere come poter bloccare l’asta giudiziaria è opportuno capire quali sono gli stadi che portano un immobile in asta:

• incaglio bancario: è una momentanea difficoltà economica del debitore. La banca provvede inizialmente a richiedere il rientro dei debiti, per un periodo di 10/14 mesi. Scaduto questo termine, il debitore ha di fronte a sé ulteriori 15 giorni per regolarizzare i pagamenti;

• sofferenza bancaria: qualora non venga risolto l’incaglio, la banca avvierà la segnalazione alla Centrale dei Rischi/CRIF e, il debitore verrà segnalato come cattivo pagatore.

Per il creditore, la sofferenza bancaria è una protezione sul credito che può applicare qualora il debitore fosse ancora insolvente, nonostante le precedenti segnalazioni.

• decreto ingiuntivo: qualora, il debitore fosse nella situazione di sofferenza bancaria e non avesse restituito ancora il debito, la banca si può avvalere del procedimento legale “monitorio” (cioè il decreto ingiuntivo) e, procedere con un’esecuzione forzata sui beni del debitore per riprendersi il credito.

Dal momento in cui il giudice accoglie il decreto ingiuntivo (art. 641), il debitore è tenuto a pagare la somma o consegnare la quantità di beni richiesti entro il termine di 40 giorni. Nei 40 giorni decorrenti dalla notifica, il debitore può opporsi.

Decorsi i 40 giorni, il decreto ingiuntivo diventa definitivo e il creditore può chiedere l’apposizione della formula esecutiva. Ne segue la notifica del titolo esecutivo e del precetto e, decorsi ulteriori 10 giorni, si avvia l’esecuzione forzata. Quando il decreto è diventato esecutivo, il creditore può iscrivere ipoteca giudiziale (art. 655 c.p.c.).

• pignoramento immobiliare: Con l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale, si avvia la fase di pignoramento immobiliare che consiste, in una procedura rivolta ad espropriare il bene al debitore, per assegnare il ricavato della vendita al creditore.

L’avvio della procedura di pignoramento è valida dopo l’avvenuta notifica al debitore del titolo esecutivo e del relativo atto di precetto (ossia un’intimazione ad adempiere l’obbligo risultante dal titolo, entro un termine di regola non inferiore a 10 giorni).

Con il pignoramento immobiliare, l’immobile entra ufficialmente in asta.

 

 

3) Come poter bloccare l’asta giudiziaria

• Legge 157 del 2019 art. 41bis la c.d. norma “Blocca Aste”

• Accordo stragiudiziale c.d. “Saldo e Stralcio”

 

♦ Legge 157 del 2019 art. 41bis la c.d. norma “Blocca Asta” ♦

La legge 157 del 2019 art. 41bis la c.d. norma “Blocca Aste” riguarda i mutui ipotecari sulla Prima Casa avente una procedura esecutiva.

Il Parlamento al fine di fronteggiare i casi più gravi di crisi economica (in cui un creditore ipotecario di primo grado, abbia avviato o sia intervenuto in una procedura esecutiva inerente l’abitazione principale del debitore), conferisce al debitore stesso la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere o, un finanziamento che dovrà essere utilizzato per estinguere il mutuo.

Il tutto può essere affiancato dal Fondo di Garanzia per la Prima Casa che contribuirà all’estinzione del debito residuo.

Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso mutuo, può essere accordato a un suo parente, fino al terzo grado.

Per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, il debitore e la sua famiglia si vedono riconosciuto il diritto legale di abitazione.

Ma quali sono i requisiti per poter accedere alla legge

“Blocca Asta” ?

a) il debitore sia qualificabile come persona fisica che non abbia attività imprenditoriale;

b) il creditore sia un soggetto che esercita l’attività bancaria;

c) il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado, concesso per l’acquisto di un immobile.

d) il debitore abbia rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato;

e) il pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;

f) non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;

g) l’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;

h) il debito complessivo calcolato non sia superiore a € 250.000;

i) l’importo offerto non sia inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta.

Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati, senza applicazione della percentuale del 75%;

l) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a 30 anni;

m) non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3.

 

Accertato che si abbiano tutti questi requisiti, cosa succede?

A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.

Il creditore procedente, qualora fosse richiesta la rinegoziazione, svolge un’istruttoria (entro tre mesi) sulla capacità reddituale del debitore.

Il creditore è sempre libero di rifiutare l’adesione all’istanza o di rigettare la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore.

Nei casi in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una nuova banca (diversa dal creditore ipotecario), questa nuova banca ha totale discrezionalità nella concessione dello stesso.

Nonostante la bontà del legislatore, la legge “Blocca Asta” prevede talmente tanti vincoli da rispettare che diventa spesso inapplicabile.

Inoltre l’applicazione di questa legge comporta onerose spese di istruttoria a carico del debitore. Per tal motivo, la soluzione più adottata dal 95% dei debitori è il saldo e stralcio.

 

♦ Accordo stragiudiziale c.d. “Saldo e Stralcio” ♦

Un altro tassello fondamentale per poter bloccare l’asta immobiliare è costituito dall’accordo stragiudiziale a Saldo e Stralcio.

L’accordo transattivo a Saldo e Stralcio è un accordo tra il creditore e il debitore, nel quale il debitore versa una parte ridotta del debito originario (saldo) a fronte del rilascio di una liberatoria con rinuncia agli atti da parte del creditore (stralcio).

Il Saldo e Stralcio, oltre ad essere l’opzione più veloce tra le varie possibilità per bloccare l’asta giudiziaria, è anche quella che garantisce maggiormente il debitore in quanto assicura l’estinzione di ogni debito con il creditore.

La pratica di Saldo e Stralcio è vista di buon occhio da entrambe le parti, infatti è definita anche come metodo Win-Win, in cui il debitore riesce a pagare parte del debito e il creditore riesce a rientrare subito dello scoperto.

 

CONCLUSIONI

A chi conviene fare il Saldo e Stralcio per bloccare l’asta giudiziale?

Come abbiamo potuto apprendere dalla lettura di questo articolo, il Saldo e Stralcio conviene:

• al creditore che ha la possibilità di recuperare in tempi rapidi parte dei propri soldi, senza attendere l’esito della vendita in asta che potrebbe avere tempi più lunghi ed esiti meno soddisfacenti.

• al debitore che può eliminare il proprio debito tramite esborso di una cifra inferiore a quella dovuta e, senza subire pesanti conseguenze a livello finanziario come ad esempio, l’impossibilità di richiedere un futuro finanziamento. Infatti grazie al Saldo e Stralcio, il debitore cancellando totalmente il debito, verrà cancellato anche dalla Centrale Rischi (CR).

 

La procedura di Saldo e Stralcio è una delle più complesse in quanto richiede abilità organizzativa, contrattuale, gestionale. Solo figure altamente qualificate possono portare avanti questo tipo di trattativa con le banche, condomini e creditori vari.

 

Il Team di Bloccare Asta Italia, composto da avvocati, commercialisti e ingegneri, riesce a valutare attentamente tutte le situazioni debitorie e valutare l’immobile per poter assegnare un corretto valore di mercato.

Solo dopo approfonditi calcoli e valutazioni settoriali di mercato sarà possibile trattare adeguatamente con tutti i creditori, per riuscire a contrattare (in sede legale) la migliore valutazione immobiliare e difendere il cliente dalla potenziale svalutazione che il suo immobile potrebbe avere, senza un adeguato conto economico.

Se anche tu hai la casa all’asta o sta per andare in asta, devi sapere che il Team di Bloccare Asta Italia ha sottoscritto il Codice Etico, impegnandosi a difendere in modo del tutto gratuito 12 clienti.

 

Tutta la pratica, dal momento della presa in carico fino all’annullamento dei debiti, è interamente gratuita.

Per avere informazioni in merito, ti invitiamo a compilare il questionario qui sotto e sarai ricontattato entro le prossime 24h.